房地产行业从规模驱动，正转向质量驱动。
7月21日，成都市出台了关于房地产的17条新政，要进一步促进房地产产业良性循环和健康发展。
这17条新政就包括分批取消住房限售、加大公积金贷款支持力度等诸多重大利好。其中也明确提到了要着力提升房地产供应质量，支持高品质住宅建设，以及加快房地产发展新模式。
这次成都楼市的变局，并非空穴来风，而是为了落实最近召开的城市工作会议精神。
而这次城市工作会议的规格，又非常高。
有多高呢？
自建国以来，该规格的城市工作会议只召开过五次，分别是在1962年、1963年、1978年、2015年和2025年。
1978年我们都知道，这一年我们引入了市场经济；而2015年的目标也很明确，就是要房地产去库存，其配套的棚改货币化，也直接让房价再次迎来增长。
而今年的新方向则是，要房地产行业高质量发展。
什么是高质量发展？
以成都为例，这次一口气推出房地产新政17条，就是要求房地产在供给端，从过去的规模扩张转变为存量提质。
在特大城市要“划定开发红线”，还要严控超高层建筑，更要推动土地资源向城市核心区倾斜，要加速主城价值回归。
成都的房地产市场，其实一直以来在国内二线城市中，表现都很好。2023年，成都新房成交量14.75万套，位居全国第一，并且房价还呈现继续上涨趋势，二手房成交量21.99万套，同样也位居全国第一。
哪怕是在2024年，成都楼市照样是全国第一。
但到了今年，情况变了。
这次成都一口气发布了17条楼市新政，就是为了给房地产市场松绑。其中分批取消住房限售、加大公积金支持力度、探索凭新房网签备案合同享子女落户入学、推进城中村和危房改造、扩大“房票”安置房范围、鼓励各区直接给买房人补首付、建设高品质住宅等等，几乎都是为了刺激楼市，或者为了楼市的长期发展。
限售，是这一次的重点。
其中2024年10月14日之前购买的新房，正式取消了限售，而二手房还要更晚。这意味着，这次楼市新政的侧重点仍然还是新房市场。
为什么呢？
答案还是因为土地出让金。
今年上半年，成都出让涉宅用地56宗，出让金高达423.9亿元，这个数字和去年相比增长了101%，如此大的金额，也让成都必然要保新房市场。
目前成都的二手房市场挂牌量已经接近28万套，虽然现在成都二手房成交量也比较高，但如果现在大规模的解除限售，肯定还会进一步拉高二手房的挂牌量。
而这次成都楼市新政为新房开路，显然也是受到了房地产市场疲软的影响。
2025年上半年，成都新房备案成交5.2万套，同比增长8%，环比下降14%，二手房备案成交12.3万套，同比增长19%，环比下降3%。
这意味着成都房地产，和去年上半年相比都在增长，但和下半年比，成交量都在下降。
这说明去年下半年的楼市松绑是拉动了成都的新房成交，但现在力度又开始放缓了，今年上半年，成都新房价格累计下跌了2%，二手房价格累计下跌2.6%。
且这种跌幅还存在着严重的市场分化。
截至今年一季度，成都新房库存约为1388.54万方，按照12个月的平均流速计算，去化周期是11个月。
但在外围区域，新房库存约345万方，去化周期高达21.3个月，成都楼市的压力，几乎全部都在外围区域。
从主城区来看，成都主城区开发密度逼近60%，土地稀缺性加剧，但同时，外围区域的新房库存去化周期已经来到了近两年。
成都的楼市，是值得警惕的。作为过去两年的“全国第一”，成都楼市的增长背后固然有人口作为最大倚重，但新房成交本身，是不是也意味着成都楼市吸引力还在加大呢？
这次新政17条，又给新房市场松了绑，相信这一轮新政后，下半年成都楼市或许还会有一波起伏。
这次的楼市新政，限售依然是其中的重点。尤其是针对新房市场的限售取消，将会给现有的成都二手房市场添砖加瓦。
很多人据此开始恐慌，说什么届时成都二手房市场将迎来暴涨。其实这倒没有那么担心，二手房市场供应肯定是会增加，但也绝对不会到一个很夸张的地步。
这17条新政出来后，目前贝壳的二手房挂牌量一天时间也只增加了2000多套，这对成都这样的城市来说，这个数字还真不算多。
成都楼市未来怎么发展，短期来看当然离不开各种政策的影响，但长期来看，决定成都楼市未来的因素有且只有一个，那就是市场。
只有市场，才能够决定一座城市房地产的未来。
短期我们可以看新政，但长期来看，我们看的一定是市场本身。所以，成都楼市是迎来了一个变局，但这是朝着房地产更高质量发展的变局。
在新增人口持续流入的影响下，成都未来的房地产市场，仍然能够稳中向好，在全国楼市范围里，那也是非常能打的存在。
end.
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